Immobiliendarlehensverträge 2002 bis heute
Gerichtsverhandlung vermeiden – außergerichtlich zum Ziel
15 Fragen zum Thema Widerruf:
Von:
RA Pascal Fuest, MBA
Bank- und Kapitalmarktrecht
Verbraucherschutz
Pfitzmann & Fuest Rechtsanwälte
Hansaallee 201
40459 Düsseldorf
Durch die stark gesunkenen Zinsen bei Immobilienkrediten ergibt sich in vielen Fällen ein erhebliches Einsparpotenzial für Darlehensnehmer. Hausbesitzer können ihre Immobiliendarlehen aus den Jahren 2002 bis 2010 häufig widerrufen und von den aktuell sehr niedrigen Zinsen profitieren. Aus fünf Prozent Zins können auf diese Weise zwei Prozent oder noch weniger werden.
Das Thema wurde insbesondere seit einem Artikel in der Zeitschrift Finanztest vom Juli 2014 und einer Aufbereitung des Themas durch die Stiftung Warentest in den Medien und im Internet stark reflektiert.
Viele Kanzleien sowie nicht als Rechtsanwalt qualifizierte Firmen bieten im Internet oder per Briefkastenwerbung Ihre Dienste in diesem Zusammenhang an. Die Nachfrage nach kompetenter Beratung ist nach wie vor hoch, denn betroffen sind alle Darlehensnehmer, die von 2002 bis heute ein Verbraucherdarlehen abgeschlossen oder prolongiert haben. Es macht dabei nicht immer Sinn, Geld in die Hand zu nehmen um mit dem Ansatz „Widerruf“ vorzugehen. Seriöse Anbieter lehnen Fälle ab, bei denen absehbar ist, dass Kosten und Nutzen in keinem attraktiven Verhältnis stehen. Gleichwohl gibt es sehr viele Fälle, in denen der Darlehensnehmer erhebliche Zinslasten einsparen kann.
Zur aktuellen Rechtsauffassung des BGH siehe:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/widerruf-von-baudarlehen-wie-sich-eine-bank-vor-dem-bgh-wegduckt/11884064.html
Die Kanzlei Pfitzmann& Fuest (www.hpf-recht.de) hilft mit Informationen rund um den sogenannten „Widerrufsjoker“. Die Kanzlei führt die erste Prüfung der Verträge kostenfrei durch – im Gegensatz zu den Verbraucherzentralen, die eine Bearbeitungspauschale verlangen und dann letztlich die Darlehensnehmer doch an eine Anwaltskanzlei durchreichen. Dort wird dann für die weitere Bearbeitung erneut die Zahlung von Gebühren verlangt.
Erfahrene und seriöse Kanzleien bieten von Anfang an eine kompetente Unterstützung im Vorgehen gegen das Kreditinstitut, gegen die Bausparkasse oder gegen andere Darlehensgeber, etwa die Versorgungswerke der Ärzte, Direktbanken und Versicherungen. Vorsicht ist vor allem dann geboten, wenn der Anwalt zeitnah dazu rät, in ein gerichtliches Klageverfahren einzusteigen. Das macht nämlich nur in Ausnahmefällen Sinn.
Gerne fassen wir für Sie noch einmal die wichtigsten Fragen zusammen:
1. Welche Kreditverträge sind von falschen Widerrufsbelehrungen betroffen?
Verbraucherkredite und insbesondere Immobilienkredite, die nach November 2002 abgeschlossen wurden, kommen in Frage. Besonders hoch ist die Fehlerquote bei Darlehen, die bis Mitte/Ende 2010 abgeschlossen wurden. In diesem Zeitfenster sind rund 80 Prozent aller Kredite angreifbar. In später abgeschlossenen Darlehen können ebenfalls Fehler enthalten sein.
2. Kommen nur Immobiliendarlehen für den Widerruf in Frage?
Grundsätzlich kommen alle privaten Verbraucherdarlehen in Frage. Besonders interessant ist das Thema allerdings bei Baufinanzierungen. Grund sind die hohen Kreditbeträge sowie die vergleichsweise einfache Umschuldung. Bei anderen Krediten als Immobiliendarlehen kann ein Widerruf ebenfalls sinnvoll sein.
3. Woher erfahre ich, ob meine Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist?
Sie können den Vertrag beispielsweise von der Kanzlei Pfitzmann & Fuest, Düsseldorf, kostenfrei und durch spezialisierte und erfahrene Rechtsanwälte prüfen lassen. Sie erfahren anwaltlich, ob der Vertrag angreifbar ist und welche Erfahrungen die Kanzlei mit der jeweiligen Bank gesammelt hat.
4. Was darf die Unterstützung durch eine Anwaltskanzlei kosten ?
Nach der Erstprüfung wird die außergerichtliche Interessenvertretung in einem Widerrufsfall für eine Pauschale um die 650,00 Euro zzgl MwSt angeboten. Werden deutlich höhere Beträge verlangt, ist Vorsicht geboten. Hinzu kommt bei Erfolg die sogenannte Vergleichsgebühr. Diese darf nur in Rechnung gestellt werden, wenn die Bank den Darlehensnehmer ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Altvertrag entlässt oder einer anderen für den Darlehensnehmer wirtschaftlich vorteilhaften Lösung zustimmt.
5. Wann greift die Rechtsschutzversicherung?
Die Rechtsschutzversicherungen geben bei den sog. Widerrufsfällen regelmäßig eine Deckungszusage. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich bei der finanzierten Immobilie weder um einen Neubau handelte noch um ein vermietetes Objekt. Das bedeutet: Die Rechtsschutzversicherung übernimmt die Anwaltskosten regelmäßig, wenn der Darlehensnehmer das Objekt selbst bewohnt und er es als Bestandsimmobilie erworben hat.
Der Schadensfall gilt als eingetreten, wenn die Bank sich weigert, den (rechtmäßigen) Widerruf anzuerkennen.
6. Was bedeutet eigentlich der Widerruf eines Kredits?
Wenn Sie einen Kredit widerrufen, fordern Sie damit dessen Rückabwicklung. Das bedeutet, dass das Kreditinstitut alle Zahlungen, die in Zusammenhang mit diesem Darlehen stehen, stornieren muss. Sie zahlen also den Kreditbetrag zurück, die Bank erstattet ihnen die Zinsen abzüglich einer Nutzungsentschädigung. Das würde bedeuten, dass Sie nicht nur aus dem teuren Darlehen herauskommen, sondern zusätzlich noch eine Entschädigungszahlung für zu viel bezahlte Zinsen von ihrer Bank bekommen.
7. Wie realistisch ist – ohne Gerichtsverfahren - die vollständige Rückabwicklung des Darlehens?
Die vollständige Rückabwicklung eines Kredits ist die Ausnahme und zumeist nur vor Gericht zu erreichen. Allerdings zeigt die Praxis, dass viele Banken gegenüber spezialisierten Anwälten bereits zuvor im Rahmen eines Vergleichs bereit sind, den Kunden außergerichtlich ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehen zu entlassen. Eine Entschädigung für in der Vergangenheit zu viel bezahlte Zinsen wird dann nicht geleistet. Solche Kompromisse sind bei etlichen Banken, Bausparkassen, Versicherungen und Darlehensgebern wie zB den Versorgungswerken der Ärzte außergerichtlich zu erreichen – ohne großes Kostenrisiko und vergleichsweise schnell.
8. Reagieren alle Kreditinstitute kompromissbereit?
Nein. Banken, Versicherungen, Bausparkassen und Versorgungswerke der Ärztekammern agieren hier sehr unterschiedlich. Einige Häuser blocken komplett und lassen es darauf ankommen, ob der Kunde zu einer Klage bereit ist. Andere zeigen sich in hohem Maße vergleichsbereit.
9. Was ist, wenn der Kreditvertrag in der Zwischenzeit verlängert wurde (Prolongation)?
Grundsätzlich ist die Widerrufsbelehrung des Ursprungsvertrages maßgeblich. Wenn die Bank allerdings in der Prolongationsvereinbarung eine Widerrufsbelehrung verwendet hat, kann diese fehlerhaft sein. Folglich haben Darlehensverträge, die ursprünglich zwischen 2002 und 2005 abgeschlossen wurden und mit Formfehlern später (2010 bis jetzt) prolongiert wurden, ein sehr hohes Einsparpotenzial.
10. Gilt der „Widerrufsjoker“ nur für noch laufende Darlehen?
Nein. Auch Darlehen, die in der Vergangenheit durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung beendet wurden, kommen in Frage. In diesem Fall kann die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückgefordert werden, wenn der Kreditvertrag eine falsche Widerrufsbelehrung enthält.
Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung sollte nicht zu lange zurückliegen – vier bis fünf Jahre gelten noch als akzeptabel.
11. Kann ich auch KfW-Darlehen oder andere Förderdarlehen widerrufen?
In der Regel ja. Allerdings galten KfW-Darlehen nur bis Juni 2010 als private Verbraucherdarlehen. Später abgeschlossene KfW-Darlehen können daher nicht mehr widerrufen werden. Für Darlehen bis Mitte 2010 gilt: Sie dürfen nicht direkt mit der Förderbank abgeschlossen worden sein. Da KfW-Kredite in der Regel über die Geschäftsbank vermittelt werden, ist hier ein Widerruf regelmäßig möglich.
12. Brauche ich immer eine Anschlussfinanzierung?
Im ersten Schritt ist eine Anschlussfinanzierung nicht nötig, insbesondere dann nicht, wenn Sie über eine gute Bonität verfügen. Kompetente Rechtsanwälte steuern mit der Bank die Korrespondenz so, dass für den Darlehensnehmer ausreichend zeitlicher Vorlauf bleibt. Der Darlehensnehmer kann eine
Anschlussfinanzierung später selbst mit einer neuen Bank vereinbaren oder durch einen unabhängigen Baufinanzierungsberater vereinbaren lassen. In Alternativfällen kommt es zu einem Vergleich, bei dem die Altbank den Zins nach unten angepasst, so dass eine Umschuldung überflüssig wird.